깡통 전세, 임대차 보증금 반환 청구 소송; 판결문 받기 까지 후기 공유
요즘 빌라왕 등 "깡통 전세" 관련 내용이 뉴스를 휩쓸고 있습니다. 2022년 전세 사기를 인지하고 고통의 시간을 1년 남짓 보냈습니다. 최근에도 피해자가 많은 것 같아 제가 겪었던 일과 법원에 혼자서 전자 소송을 진행했던 내용을 공유하고자 합니다.
저는 22년 1월 중순, 은행으로부터 연장 불가 승인을 받았습니다. 이유는 "위반 건축물이기 때문에 더 이상 계약을 연장할 수 없다" 입니다. 당장 1억이 넘는 돈이 없었기 때문에, 임대인과 통화를 주고받으며 대책을 논의했습니다. 결국 2금융권에서 대환을 받아 해결하기로 합니다. 당시 임대인은 더 내야 하는 이자에 대해 금전적 지원을 해줄 테니, 부담 갖지 말라고 하더군요...
화곡동 근생 빌라 깡통 전세 사건의 전말
저는 2018년, 2월 "신축 빌라"를 안심 전세 대출을 받아서 들어 갑니다. 안심 전세란, 주택 도시 보증 공사(hug)에서 은행과 연계하여 임차인에게 돈을 빌려주는 제도로, 당시 저는 공인중개사의 이 말에 속아 덜컥 계약을 진행합니다.
" hug 가입도 같이 되어 있으니, 만약 문제가 생긴다고 해도 보증 보험을 통해 내 돈을 지킬 수 있어요!"
그리고 두 번째 문제에 부딪히게 됩니다. "근린 생활 시설" 당시 근린 생활 시설을 주거용으로 이용할 경우 위반 건축물이라는 것을 알고 있었습니다. 하지만, 안심 전세 대출이 되는 것에도 문제가 없고, 20년, 21년 두 번의 연장 계약이 은행을 통해 가능했기에 '22년 문제가 생기기 전까지 위험 관리를 못 하고 있었습니다.
저는 2금융권을 통한 탈출구를 찾기 위해, 모든 서류를 준비하고 은행 담당자와 순차적으로 일을 진행합니다. 결전의 날 1주일 전 임대인이 잠적합니다. 그리고 온갖 뉴스, 커뮤니티, 구글링을 통해 알아본 결과 제가 당했다는 것을 인지했습니다.
6개월 전부터 내용 증명 등 순차적으로 진행했더라면?
제가 가장 후회하는 일은 "임대차 계약 만료 의사 표시에 대한 고민을 6개월 전부터 했야 했다" 입니다. 임대차 보호법에 따라, 계약 만료 2개월 전까지 임차인은 임대인에게 의사표시를 분명히 해야 합니다. 저와 같이 묵시적 갱신의 경우 언제든지 계약 만료 의사 표시를 할 수 있지만, 의사 도달 후 3개월이 지난 시점이 계약 만료일이 됩니다.
안전하게 계약 관리를 해야, 정확한 시점에 주택 도시 보증 공사(hug)로부터 보증 사고로 인정받을 수 있습니다. 바로 이 부분이 hug의 약점입니다.
- hug의 보증 기간은 전세 계약 만료일+1개월로 설정이 됩니다.
- hug에서 보증 사고로 접수할 수 있는 기간은 계약 만료 후 1개월이 지나, 보증금을 되돌려 받지 못하는 상황입니다.
- hug에 보증 사고를 접수 하기위해 "임차권 등기 명령"까지 완료해야 하는데 그 절차는 임차인이 해야 합니다.
- 즉, 계약 만료 2개월 전까지 내용 증명, 통화, 문자 등으로 의사 표시를 했던 증빙 자료가 있어야 합니다.
- 사고 접수가 되었다고 해도, hug에서 보증금을 받기까지 걸리는 시간(약 2~3개월) 동안 은행 대출 만기가 도래합니다. 결국 근생이라는 이유로 은행에서는 연장 자체가 불가하므로, 어떻게든 도움을 받아 신용 불량자 신세는 면해야 합니다.
저는 당했다는 사실을 계약 만료 1달도 안 되는 시점에 인지했기 때문에, 보증 사고 접수조차도 할 수 없었습니다.
나 홀로 전자 소송, 내용 증명부터 소장 작성까지!
저는 부모님의 도움을 받아 은행에 돈을 모두 상환하고, 통화 내역(받지 않음), 문자, 내용 증명부터 차근차근 시작했습니다. 법무사, 변호사 등의 도움을 받아도 좋지만 일단 혼자 해보는 것을 권유드립니다.
내용 증명이 끝나고, 3개월 뒤 임차권 등기 명령을 신청합니다. 의외로 임차권 등기 명령은 쉽게 끝났습니다. 그 후 바로 "대법원 전자 소송"을 통해 소를 제기합니다. 당시 지급 명령, 소 제기 둘 중 어떤 루트를 타야 할지 고민이었습니다.
지급 명령은 강제 집행 권한은 생기지만, 저처럼 집주인이 바지 임대인일 경우, 의미가 없습니다. 왜냐하면 지급 명령을 통해 공시 송달은 이루어지지 않습니다. 임대인에게 지급 명령을 제기한 사실이 우편 도달해야 하는데, 잠수한 인간에게 공시 송달 이외의 방법은 없기 때문입니다. 결국 소를 제기해야 합니다. 법원의 모든 절차는 피고에게 도달해야 효력이 있습니다.
바지 임대인이 변론조차 하지 않고 잠적했기 때문에, 제법 긴 시간이지만 '22년 8월 1일 소장 접수 후 '23년 1월 11일 원고 승으로 판결문을 받았습니다. 이제 이 판결문을 가지고 강제 집행(강제 경매)을 신청하면 됩니다. 대한 법률 구조 공단에 문의한 내용에 따르면, 판결문 이후 2주 동안 항소가 없다면, 효력이 발생합니다. 아울러, 해당 법원의 "경매계"에서 판결문을 가지고 접수 신청을 하면, 순차적으로 강제 경매 절차가 진행된다고 합니다.
강제 경매에 드는 비용은, 경매 절차에 드는 비용 + 취득세 등을 생각해 볼 때, 약 700만 원 정도로 측정이 됩니다. 저는 지금 주소는 그대로 두고 다른 거주지에서 살고 있는데요, 전세 사기당한 집은 "삼삼엠투"를 통해 공간 대여를 하고 있습니다.
당장 강제 경매 절차를 밞는다고 가정했을 때, 지금 당장 집주인의 체납 세금조차도 알 수 없으니 공간 대여를 통해 어느 정도 수익을 보고 추후 가져올 예정입니다.
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